Il Decreto Anticipi, collegato alla Legge di Bilancio 2024, introduce il Codice Identificativo Nazionale (CIN) per strutture ricettive e locazioni turistiche brevi, per contrastare l’ospitalità irregolare e l’evasione fiscale. Assegnato dal Ministero del Turismo, il CIN è obbligatorio per annunci e comunicazioni di locazioni turistiche.
La disciplina del Codice Identificativo Nazionale (CIN) delle strutture ricettive alberghiere ed extralberghiere ed alle unità immobiliari utilizzate per le locazioni turistiche brevi o di altro tipo è stata completata dall’articolo 13-ter del Decreto-Legge 145 del 2023 (il collegato fiscale alla Legge di bilancio per il 2024), convertito in Legge 191 del 2023.
Le locazioni turistiche di altro tipo previste da questa norma non possono che essere, in primo luogo, quelle che superano i trenta giorni di durata massima delle locazioni brevi.
Da quanto detto deriva che se, per esempio, un turista vuole affittare un’abitazione per 40 giorni, il locatore può, vista la non convenienza o l’impossibilità di stipulare i contratti di locazione ordinari previsti dalla Legge 431/1998, proporgli di stipulare due contratti consecutivi di locazione breve della durata di 30 e di 10 giorni, mentre, se vuole affittarne uno gestito da una impresa di “case e appartamenti per vacanza” per 4 mesi, il locatore può proporgli la stipula di due contratti di locazione consecutivi del tipo previsto per l’affitto delle unità immobiliari di questa tipologia di struttura ricettiva della durata di 3 mesi e di 1 mese.
Il nuovo codice identificativo nazionale delle strutture ricettive
L’articolo 13-ter del DL 145/2023 prevede che, per contrastare forme irregolari di ospitalità (e la conseguente evasione fiscale) e salve le eccezioni di cui diremo tra poco, il Ministero del turismo assegna, tramite apposita procedura automatizzata, un Codice identificativo nazionale (CIN) a tutte le strutture ricettive alberghiere ed extralberghiere, alle unità immobiliari ad uso abitativo destinate alle locazioni turistiche brevi identificate dall’articolo 4 del Decreto-Legge n° 50 del 2017 ed a tutte le unità immobiliari sempre con destinazione d’uso di civile abitazione destinate a contratti di locazione per finalità turistiche.
Si comprende che la portata dell’innovazione è davvero grande perché questo codice identificativo si applica anche a chi ha un solo immobile da locare a turisti e va utilizzato in tutte le comunicazioni (pubblicitarie, ecc.) che hanno per oggetto la locazione a fini turistici di esso.
Nel caso delle Regioni e delle Province Autonome che hanno istituito procedure di attribuzione di appositi codici identificativi alle unità immobiliari utilizzate per contratti di locazione a finalità turistica, tali enti sono tenuti all’automatica ricodificazione come CIN dei codici identificativi assegnati, aggiungendo ai codici regionali o provinciali assegnati un prefisso alfanumerico fornito dal Ministero del turismo, ed alla trasmissione al medesimo Ministero dei CIN e dei relativi dati in loro possesso inerenti alle medesime strutture turistico-ricettive ed alle unità immobiliari che si intendono locare, ai fini dell’iscrizione nella banca dati nazionale delle strutture ricettive e degli alloggi per locazione breve prevista dal comma 4 dell’art. 13-quater del DL 34/2019 di cui abbiamo parlato in precedenza in questo paragrafo.
La ricodificazione deve avvenire entro trenta giorni dalla data di effettiva applicazione delle disposizioni dell’art. 13-ter del DL 145/2023, per i codici regionali o provinciali assegnati prima di tale data ed entro sette giorni per tutti gli altri (comma 2).
Il giorno di effettiva applicazione dell’art. 13-ter è quello previsto dal comma 15° di questo articolo, vale a dire “il sessantesimo giorno successivo a quello della pubblicazione nella Gazzetta Ufficiale dell’avviso attestante l’entrata in funzione della banca dati nazionale e del portale telematico del Ministero del turismo per l’assegnazione del CIN”.
Le modalità di assegnazione del CIN
Il CIN è assegnato direttamente dal Ministero del turismo sulla base della presentazione per via telematica di una istanza da parte del locatore o del titolare della struttura ricettiva corredata da una dichiarazione sostitutiva di notorietà in cui sono indicati i dati catastali dell’immobile e la presenza dei requisiti di sicurezza degli impianti ed antincendio previsti dal comma 7° dell’art. 13-ter per le locazioni svolte in forma imprenditoriale nei seguenti casi:
– nel caso in cui la Regione o la Provincia Autonoma dove sono ubicati gli immobili da locare o la struttura ricettiva non abbiano predisposto una procedura per il rilascio di un codice identificativo regionale o provinciale oppure l’abbiano predisposta ma non abbiano rilasciato il codice nel termine previsto dalla propria normativa. In tale ultima ipotesi l’istanza al Ministero del turismo per il rilascio del CIN deve essere presentata entro dieci giorni dalla scadenza del termine di cui al precedente periodo;
– nel caso di omessa ricodificazione dei codici regionali o provinciali da parte delle Regioni o Province Autonome che hanno già attivato le procedure di rilascio dei codici identificativi, le relative banche dati territoriali e non hanno effettuato la trasmissione dei codici e dei relativi dati al Ministero del turismo con le modalità previste nel 2° comma dell’art. 13-ter esposto nei due capoversi precedenti. In questa ipotesi l’istanza deve essere presentata, per i titolari di codici regionali o provinciali rilasciati precedentemente alla data di effettiva applicazione di questa disciplina, nel termine di sessanta giorni ricorrenti da tale data e, per i titolari degli stessi codici rilasciati a partire da tale data, nel termine di trenta giorni a partire dalla data di attribuzione del codice identificativo regionale o provinciale.
Il Ministero del turismo invia immediatamente o al massimo entro sette giorni il nuovo CIN immediatamente generato alla Regione o Provincia Autonoma interessata (comma 3°). Lo stesso Ministero può adottare un decreto in cui individua le modalità di interoperabilità informatica tra la banca dati nazionale e quelle regionali dei codici identificativi (comma 13°).
La ricodificazione come CIN è obbligatoria anche per i codici identificativi delle strutture ricettive e delle unità immobiliari per locazioni turistiche, comprese le locazioni brevi, assegnati dai comuni (4° comma).
La ricodificazione come CIN dei codici identificativi regionali, provinciali o comunali effettuata a partire dal giorno di effettiva applicazione della normativa che stiamo esponendo è subordinata all’attestazione dei dati catastali dell’immobile (o degli immobili) interessati e, per i locatori che gestiscono le unità immobiliari in forma imprenditoriale, dei requisiti di sicurezza ed antincendio previsti dal comma 7° dell’art. 13-ter (comma 5°).
Gli obblighi dei titolari delle strutture
I titolari di una struttura ricettiva di qualsiasi tipo o di una unità immobiliare che concedono in locazione turistica, compresa quella breve identificata dall’art. 4 del DL 50/2017 per la quale sia obbligatorio il rilascio del CIN, hanno l’obbligo di esporre questo codice identificativo all’esterno dello stabile in cui è collocata la struttura o la casa indipendente o l’appartamento e di riportarlo su ogni annuncio ovunque pubblicato e comunicato che riguardi la vendita dei servizi ricettivi della struttura o la locazione a fini turistici delle unità immobiliari. Riteniamo, pertanto, che un annuncio di vendita dell’immobile non sia soggetto a tale obbligo.
I gestori di portali telematici e quelli che esercitano attività di intermediazione immobiliare, cioè le agenzie immobiliari, hanno l’obbligo di indicare il CIN relativo all’unità immobiliare da locare o quello della struttura ricettiva (6° comma).
In particolare, se un’agenzia immobiliare esercita l’attività di “case e appartamenti per vacanza”, cioè loca a turisti, anche con contratti di locazione breve, case indipendenti o appartamenti, ed è, pertanto, un’impresa ricettiva, riteniamo debba esporre solo il CIN che identifica l’agenzia come impresa ricettiva. In questo caso sarebbe comunque utile una precisazione del legislatore.
Le sanzioni amministrative
Per quanto riguarda poi le sanzioni amministrative previste dalla disciplina del CIN, il comma 9° dell’articolo 13-ter del DL 145/2023 prevede che il titolare di una struttura ricettiva alberghiera o extralberghiera priva di questo codice che propone o concede in locazione a turisti anche col contratto di locazione breve unità immobiliari o porzioni di esse prive di CIN è punito con la sanzione pecuniaria da Euro 800 ad Euro 8.000, in relazione alle dimensioni della struttura ricettiva o dell’immobile locato, per ciascuna struttura ricettiva o immobile locato per cui è stata accertata la violazione con l’immediata rimozione dell’annuncio irregolare pubblicato.
Inoltre, chiunque eserciti in forma imprenditoriale l’attività di locazione di unità immobiliari ad uso abitativo per finalità turistiche prive dei requisiti di sicurezza degli impianti previsti dalla legge statale o regionale è punito con le sanzioni previste da queste leggi. Nel caso poi di assenza dei requisiti antincendio previsti dal comma 7° dell’art. 13-ter citato lo stesso soggetto è punito con la sanzione amministrativa pecuniaria da 600 a 6.000 Euro per ciascuna violazione accertata.
Oltre a ciò, l’esercizio dell’attività di locazione di immobili per finalità turistiche, anche mediante l’utilizzo del contratto di locazione breve, in forma imprenditoriale senza che sia stata presentata la Segnalazione certificata di inizio attività (SCIA) al comune competente per territorio sulla base dell’ubicazione dell’immobile è punito con la sanzione pecuniaria da 2.000 a 10.000 Euro in relazione alle dimensioni ed alla struttura dell’immobile stesso.
Le disposizioni di cui ai due capoversi precedenti non sono applicabili quando lo stesso fatto è sanzionato dalla normativa regionale (comma 10°). Per cui, per esempio, in Puglia, per la mancata segnalazione del CIN nelle comunicazioni di qualsiasi tipo relative a locazioni turistiche da parte di strutture ricettive extralberghiere o di proprietari di civili abitazioni che si vogliono locare a turisti non viene punito con la sanzione da 800 ad 8.000 Euro di cui sopra, ma con quella da 300 a 3.000 Euro per il locatore e da 150 a 1.500 Euro per l’intermediario immobiliare o per il gestore di portale telematico che svolge la stessa attività, come prevede l’articolo 10-quater della Legge regionale pugliese n° 49 del 2017.
Queste sanzioni sono applicate dai comuni competenti per territorio attraverso le loro polizie locali. I proventi di esse sono incamerati dai medesimi comuni che li devono utilizzare per finanziare politiche in materia di turismo e di raccolta e smaltimento di rifiuti (comma 11°).
Come si comprende agevolmente da quanto abbiamo detto in questo paragrafo, il sistema dei CIN – Codici identificativi nazionale e regionali delle strutture ricettive e degli immobili che vengono proposti in locazione a turisti, compresi quelli offerti col contratto di locazione breve è, almeno potenzialmente, un potente strumento di contrasto all’evasione fiscale perché si applica anche a chi ha un solo immobile di civile abitazione che intende locare a turisti. Non stupisce, pertanto, che il comma 12 dell’art. 13-ter del DL 145/2023 preveda che: “al fine di contrastare l’evasione […] l’Agenzia delle Entrate e la Guardia di Finanza effettuano, con modalità definite d’intesa, specifiche analisi del rischio (di evasione fiscale) orientate prioritariamente all’individuazione di soggetti da sottoporre a controllo che concedono in locazione unità immobiliari ad uso abitativo prive di CIN”.
Infine, ricordiamo che il giorno a partire dal quale inizierà l’applicazione dell’art. 13-ter, i cui contenuti abbiamo esposto in questo articolo, è quello previsto dal comma 15 di questo articolo, vale a dire “il sessantesimo giorno successivo a quello della pubblicazione nella Gazzetta Ufficiale dell’avviso attestante l’entrata in funzione della banca dati nazionale e del portale telematico del Ministero del turismo per l’assegnazione del CIN”.
da Il Commercialista Telematico
